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一房二卖案例分析_法律规定_处理方法

广州房产律师整理 时间:2021-09-17 17:22 点击:56

一、案例导入:

梁先生准备购买一套二手房,因买卖双方互不信任,梁先生与房主商量,房款分两次付清,先付10万元,办理产权转移登记时再支付剩余的40万元。一周后,梁先生准备办理过户手续,却被告知此房已经卖给齐某。请问,该房产应该归谁所有?

二、案例解答:

解答:如果齐某购买此房时并不知道房主已经和梁先生签订了房屋买卖合同,齐某支付了合理价款,且办理了产权转移登记,那么该房产应归齐某所有。
《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记的,不发生效力,但法律另有规定的除外。由此可见,我国遵循的是不动产登记制度,梁先生与房主签订房产买卖协议后,因没有及时办理产权转移登记,所购的房屋未发生物权变动,在此期间,房主又将此房出售给齐某,并办理了产权转移登记,如果齐某购买此房时不知道房主已经和梁先生签订了房屋买卖协议,并且支付了合理价款,齐某应该享有房屋的所有权。梁先生只能就自己的损失向房主主张权利。

三、相关法律规定:

1、《中华人民共和国物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记的,不发生效力,但法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国物权法》第十五条 :当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

四、对于一房二卖的处理具体如下:

对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

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