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夫妻共同房产法律问题实务分析

广州房产律师整理 时间:2019-09-18 21:17 点击:54

房产纠纷历来是离婚纠纷中争议比较大的一部分,首先,是否是夫妻共同房产,涉及到物权的认定问题;其次,是分割问题,尤其是夫妻共同房产涉及到父母出资的部分如何分割,即便婚姻法司法解释中都有了一些比较明确的规定,但是实务问题远远比法律规定复杂得多。
因此,本文先从法律规定出发,通过梳理法律规定、分析不同情况,对夫妻共同房产法律问题进行实务分析。
一、关于夫妻共同房产法律规定
(一)夫妻共同房产的认定
1、根据《婚姻法》的规定初步认定夫妻共同房产
确定夫妻共同房产,仅仅从《婚姻法》第十七条到第十九条是不足以明确所有夫妻共同房产的问题,初步分析,第十七条第一款第四项提到的“(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;”
继承取得的房产,一般而言是夫妻共同财产,当然,也不排除特殊情况,也就是“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”,这种情况下需要举证证明相应的遗嘱或者赠与合同的存在,根据《婚姻法司法解释(三)》第十五条:“婚姻关系存续期间,夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产,在继承人之间尚未实际分割,起诉离婚时另一方请求分割的,人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。”也就是说,即便离婚时继承人之间尚未分割,只要婚姻关系存续期间产生了继承问题,之后都有权取得相应的财产。
《婚姻法》第十八条第一款第一项规定了“(一)一方的婚前财产”在这种情况下,不存在夫妻共同房产,根据《婚姻法司法解释(一)》第十九条:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
针对夫妻一方的婚前财产已经有明确规定,但是,实务中的案件总是比较复杂,例如:一方婚前的房产在婚姻关系存续期间出售,再行购买的房产是否属于夫妻共同房产?笔者认为,针对这一问题,不能一概而论,要看购买的时间节点、购买价值、双方贡献程度、婚姻关系存续时间等等综合分析。
根据《婚姻法》第十九条,针对夫妻共同房产,不仅是法律规定,也允许意思自治的空间,也就是书面形式约定财产归属,不仅包括了婚姻关系存续期间所得的财产,甚至包含了婚前房产的归属。笔者处理的案件中遇到过夫妻在结婚时男方约定自己婚前房产归女方,如果排除欺诈、胁迫、意思表示不真实等情况,如协议有效则对双方均有约束力。
根据《婚姻法司法解释(三)》第五条:“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。”笔者在处理涉及房产的离婚案件时,往往会被问到一方房产婚后增值部分是否是夫妻共同财产?一方房产婚后租金是否是夫妻共同财产?根据这一条规定,夫妻共同财产是排除孳息和自然增值的,也就是夫妻一方的房产婚后不论如何增值、产生多少租金也是一方个人财产,并非夫妻共同财产。
2、婚后夫妻双方购买的房产归属
婚后夫妻双方购买的房产一般是夫妻共同财产,登记和出资并不完全是判断的标准,即便登记在一方名下,只要没有明确约定为一方个人财产,还是夫妻共同房产,贡献程度只能作为一定的参考;如果有明确书面约定和登记同时指向为一方的个人财产则可以认定为一方个人财产,但支付相应的房款部分是否属于夫妻共同财产另外再行判断。
根据《婚姻法司法解释(二)》第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”涉及到“历史遗留”夫妻共同房产的问题很多,这只是其中一种情形,婚前承租、婚后购买的房产,应当属于夫妻共同财产。
除此之外,还有《婚姻法司法解释(三)》第十二条:“婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。”因为房改房具有人身专属性,所有权不能分割,但是出资可以作为债权处理。
3、父母出资购买的房产归属
根据《婚姻法司法解释(二)》第二十二条:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。
这一条规定涉及到的问题仅仅是父母出资购房的时间,并没有涉及到登记的问题。从时间上看,如果父母出资是婚前,那么法律规定一般是对自己子女个人的赠与,除非父母明确表示赠与双方的;婚后则相反,一般是对夫妻双方的赠与,但明确表示赠与一方的除外。笔者认为,这里的出资仅限于金钱的问题,并非房产归属。
根据《婚姻法司法解释(三)》第七条:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
这一条规定可以说是在上一条规定的基础上进一步明确,涉及出资购房的时间为婚后;首先是约定优先,没有约定的情况下,从产权登记看,登记并不完全影响房产归属,在一方父母出资、登记在该方子女名下的时候,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产;否则,即便登记在一方子女名下,只要双方父母均出资,应当属于夫妻二人按份共有。
但是实务中的问题往往更加复杂,这里的出资不一定是全款,有可能是首付,也有可能是部分的房款,还有可能是部分的贷款;这里的登记还可能涉及到父母的名字,在这些情况下如何认定归属问题?笔者认为,还是应当结合《婚姻法司法解释(二)》第二十二条及《物权法》的规定,登记涉及第三人需要另案处理。
4、一方个人房产赠与对方的处理:涉及《合同法》
根据《婚姻法司法解释(三)》第六条:“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
这一条规定涉及几个问题,第一,赠与的时间,不论是婚前还是婚姻关系存续期间,都可以实施这种赠与行为;第二,涉及《合同法》第一百八十六条,如果赠与人在房产过户之前要求撤销赠与,按照《合同法》的规定当然是可以的,但争议往往发生在已经完成权利转移该如何维护赠与方应有的权利?
笔者认为在这一问题的处理上需要结合《合同法》的诸多规定,首先,在意思表示的层面,赠与的基础是否存在,赠与合同是否赠与人的真实意思表示,是否存在欺诈、胁迫等等,如果有,则选择认定赠与行为无效或者撤销赠与(撤销有六个月除斥期间的限制);其次,如果赠与行为本身不存在问题,根据《合同法》第一百九十二条,被赠与的一方是否存在严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的行为,是否对赠与人有扶养义务而不履行等等。房产是比较重大的财产,尽量为赠与人争取公平的结果。
5、关于夫妻共同房产的还贷问题
根据《婚姻法司法解释(三)》第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则(‘离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。’),由产权登记一方对另一方进行补偿。
涉及贷款问题仍然是协议优先,在不能协议的情况下,房产为一方个人财产,只不过贷款部分应当由产权登记一方给予另一方补偿,并且不同于一般的一方个人财产,这里涉及到的增值部分应当予以补偿。
6、擅自出售夫妻共同房产的处理:离婚+赔偿损失
根据《婚姻法司法解释(三)》第十一条:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
这里的第三人需要结合《物权法》第一百零六条善意取得的规定,首先认定第三人是否是善意第三人,如果并非善意第三人,另一方仍然可以追回房产;如果是善意第三人,接下来的问题就是赔偿损失,当然,前提是——离婚。
(二)夫妻共同房产的分割
1、基本分割方式
根据《婚姻法司法解释(二)》第二十条:“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
从分割的方式上看,应当先尊重夫妻二人的协议,未达成协议时分三种情况处理,第一种是均主张房屋所有权,价高者得;第二种是一方主张房屋所有权,需要对房屋进行评估,给予另一方补偿,当然,笔者认为也并不一定要评估,双方认可价格、或者通过一定调查得出价格也是可以的,评估耗时、也有成本;第三种是双方均不主张所有权,根据双方的申请可以拍卖房屋,当然也可以通过协商一致出售房屋的形式解决分割的问题。
2、尚未取得所有权的房屋分割
根据《婚姻法司法解释(二)》第二十一条,在尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的情况下,一般法院是不会判决房屋的所有权归属的,虽然从商品房买卖等情形来看,能够成为房屋的业主并不完全看房产证的“登记”,但是所有权的归属仍然以《物权法》的规定为准,因此,在这种情况下,即便是夫妻共同房产,法院也不会轻易判决所有权的归属。
但是,这并不代表法院不会判决房屋合同项下权利的归属,例如:笔者处理的一起离婚案件中,案号(2017)苏0106民初11412号,虽然因为开发商的原因至今未能办理产权证,但是法院仍判决房屋的合同项下权益归一方所有,由这一方补偿另一方相应的款项。因此,笔者认为,作为代理人处理案件的过程中需要灵活应对,即便是尚未取得所有权的房屋,仍需要对其具体情况、房产价格、首付款情况、贷款情况(贷款还款情况、贷款还款方式、剩余贷款)等等都需要在庭前准备妥当,这样才能更好地应对案件审理。
二、图表看夫妻共同房产不同情形及处理
(一)归属
谈到归属问题,笔者认为通过图表的形式可能会比较清晰,关键分成如下几个要素:购买时间——婚前或者婚后;父母出资情况;产权登记情况;在明确上述几个要素的情况下,分别来看归属问题:
 
登记出资方
登记非出资方
登记夫妻双方
登记涉及第三人(父母)
婚前
一方父母出资
全款
出资方个人房产
夫妻共同房产
夫妻共同房产
出资方与第三人共同房产
首付
出资方个人房产,婚后共同还贷及对应增值部分给予对方补偿
夫妻共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分,司法实践汇中会考虑给出资方适当多分
夫妻共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分
贷款
剩余贷款为出资方个人债务
剩余贷款双方承担
剩余贷款双方承担
剩余贷款几方共同承担
双方父母出资
全款
夫妻共同房产,按份共有
夫妻共同房产,按份共有
夫妻共同房产,按份共有
夫妻与第三人共同房产,按份共有
首付
双方父母出资登记在一方名下仍为夫妻共同房产,按份共有,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
夫妻共同房产,按份共有,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分
夫妻与第三人共同房产,按份共有
贷款
剩余贷款双方承担
剩余贷款几方共同承担
准夫妻一方出资
全款
出资方个人房产
夫妻共同房产
夫妻共同房产
夫妻与第三人共同房产
首付
出资方个人房产,婚后共同还贷及对应增值部分给予对方补偿
通常是出资方不具备购房条件,夫妻共同房产;如并非此种情况,则需要考虑是出资方以结婚为目的的赠与,按非出资方个人财产处理,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分
夫妻共同房产
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分,剩余贷款几方共同承担
贷款
剩余贷款为出资方个人债务
第一种情况剩余贷款双方承担;第二种情况剩余贷款非出资方个人债务
夫妻共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分,剩余贷款几方共同承担
准夫妻双方出资
全款
如果不是同居期间购房,究竟是共同房产、借款、赠与并不确定,司法实践中法官会综合购房背景、贡献程度(出资额)、婚姻存续时间长短,从公平角度判决
夫妻共同房产
夫妻与第三人共同房产
首付
夫妻共同房产
夫妻与第三人共同房产
贷款
夫妻共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分,剩余贷款几方共同承担
婚姻关系存续期间
一方父母出资
全款
出资方个人房产
夫妻共同房产
夫妻共同房产
夫妻与第三人共同房产
首付
出资方个人房产,婚后共同还贷及对应增值部分给予对方补偿
夫妻共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分,司法实践汇中会考虑给出资方适当多分
夫妻共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分
贷款
剩余贷款为出资方个人债务
剩余贷款双方承担
剩余贷款双方承担
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分,剩余贷款几方共同承担
双方父母出资
全款
夫妻共同房产,按份共有
夫妻共同房产,按份共有
夫妻共同房产,按份共有
夫妻与第三人共同房产,按份共有
首付
双方父母出资登记在一方名下仍为夫妻共同房产,按份共有,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
夫妻共同房产,按份共有,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分
贷款
剩余贷款双方承担
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分,剩余贷款几方共同承担
夫妻双方出资
全款
夫妻共同房产
夫妻共同房产
夫妻共同房产
夫妻与第三人共同房产
首付
夫妻共同房产
夫妻共同房产
夫妻共同房产
夫妻与第三人共同房产
贷款
共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分,剩余贷款几方共同承担
一方婚前财产出资
全款
出资方个人房产
夫妻共同房产
夫妻共同房产
夫妻与第三人共同房产
首付
出资方个人房产,婚后共同还贷及对应增值部分给予对方补偿
夫妻共同房产,共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
夫妻共同房产,共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分,剩余贷款几方共同承担
贷款
出资方个人房产,婚后共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款为出资方个人债务
夫妻共同房产,共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
夫妻共同房产,共同还贷及对应增值部分双方平分,剩余贷款双方承担
夫妻与第三人共同房产,婚后共同还贷及对应增值部分几方平分,剩余贷款几方共同承担

(二)分割

结合《婚姻法司法解释(二)》第二十条用图表的形式呈现:
 
情形
处理方式
双方均主张房屋所有权
竞价
一方主张房屋所有权
由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿
双方均不主张房屋所有权
拍卖/出售,就所得价款进行分割

三、结语

夫妻共同房产的法律问题远远不止笔者文中所述,但是总结法律规定是解决问题的第一步,在了解法律规定的基础上,考虑双方书面协议、房产登记、贡献程度、父母出资、贷款(主贷人、还款人)、结婚时间长短、妇女儿童利益等等问题,综合判断,总体分析,将这些工作做在实务案件的前段,这样才能为己方当事人争取到最公平的处理结果。
编辑/董唯唯

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