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房产交易过程中签订多份买卖合同所产生的问题与法律意见

广州房产律师整理 时间:2019-09-19 20:15 点击:197

买卖双方签订了多份房屋买卖合同,仅就这一事实而言,可以初步认为买卖双方存在着违约情形,双方对此并无异议,后对房屋买卖事宜达成新的合意。一般来说,买卖合同中存在的最普通的违约情形便是买方无法履行付款义务,卖方无法办理过户,本案中存在的问题与上述分析大同小异。


一、案例


张某(卖方)与王某(买方)于2016年1月30日达成了房屋买卖协议,约定3月底前办理过户,支付购房款。2016年1月30日-3月31日为房屋租赁期间。也即买方已经进入房屋,并实际占有使用。


2016年5月12日,双方在房屋中介机构的居间之下签订了第二份房屋买卖合同,约定:签订合同当天,买方支付定金两万元;由居间方代为保管,待房屋过户完毕后将定金给付卖方,同时给卖方出具定金代管收据;卖方给买方出具定金收到条。合同约定买方应于2016年7月10日前确定是否能够办理贷款,逾期不能办理则承担违约责任,合同终止。开庭时买方只提供了这一份合同作为证据,要求继续履行。


2016年8月31日双方就同一标的物签订了第三份房屋买卖合同,合同约定签订合同当天,买方一次性支付购房全款,其他约定事项不变。


2016年10月份卖方向买方发出解除合同通知书。双方于2017年1月5日签订了房屋租赁合同一份,合同期限至5月1日,后合同到期后,出租方(卖方)在合同上注明了合同效力至房屋能够办理土地证之日止(这也埋下了隐患)。自2016年9月19日开始当地不动产登记部门要求办理不动产过户需要持有房产证、土地证,而涉案房屋所在小区仅有一个土地使用权证,各分户均没有。三次房屋买卖合同的履行期限均在2016年9月19日之前。


二、办案思路


房屋买卖合同中的基本权利义务是买方履行付款义务,卖方协助办理过户手续。只要卖方自愿、房产没有查封和抵押等妨碍过户的情形存在,即使买方不支付任何款项,卖方也完全可以给买方办理过户手续,但这违背了买卖的实质,反而更像是赠与。因此从卖方的角度考虑,其不具备违约的客观条件。


双方在房屋买卖过程中形成了买卖、租赁合同共计四份,据卖方陈述从2016年签订第一份房屋买卖合同至今买方均没有履行付款义务,存在违约情形。


双方在房屋买卖过程中形成了两个法律关系,不可能在一个案件中审理。因此我们建议卖方向买方发出解除买卖、租赁合同的通知书,然后启动房屋租赁合同的法律程序(租赁合同纠纷已经在另案中处理完毕)。至于房屋买卖合同,我们坚持合同已经解除。


三、争议焦点及法院意见


到底谁是违约一方?双方各执一词。卖方陈述买方一直没有履行付款义务;买方自认第一次房屋买卖合同其没有履行付款义务,但是之后的房屋买卖合同无法履行的原因是卖方的房屋没有土地证,房产根本无法过户。


因买方一直主张卖方的房产不具备交易条件,从而很可能出现对卖方不利的后果。解决这个问题的关键点在土地使用性质,要求卖方阐明土地使用性质为划拨还是出让,同时需要明确2016年9月19日之前不动产所在地的房产交易习惯。经过调查取证,在当地不动产登记中心查明了涉案房产的土地使用性质确系划拨土地,但是该房产为房改房,按照本地的交易习惯,即使是划拨土地这种情况下也可以进行房产过户,只要在过户当天缴纳土地出让金即可。


四、代理意见


1、买卖双方于2016年5月12日签订的房屋买卖合同因买方无法履行合同义务而解除,且双方已经形成新的房屋买卖合同,原房屋买卖合同已经不具备法律效力,无法继续履行。


(1)卖方与买方在此之前就同一标的物形成了三份房屋买卖合同,后均由于买方无法支付购房款,导致双方的交易并没有达成。根据《合同法》相关规定,上述三份买卖合同的主体、标的物、价款等实质内容并没有发生变化,视为后合同对前合同约定事项的变更,几份合同的约定内容应以最后一次房屋买卖合同内容为准,之前所形成的合同不再具有效力。因此买方所提交的2016年5月12日的这份买卖合同已经被2016年8月31日所形成的房屋买卖合同变更,不具备法律效力,无法继续履行。


(2)卖方不存在不履行义务的情形。双方形成的房屋买卖合同是双务合同,卖方有义务提供相关的配合义务如办理过户手续等。在本案房产没有查封、抵押等妨碍过户情形下,卖方不存在不履行义务的情况。事实上卖方在三次房屋买卖过程中均亲自到房产交易中心协助办理过户,但因买方无法支付购房款而导致合同无法履行。


(3)居间方(中介机构)对本次房屋买卖合同无法履行的原因提供了证明,证实本次买卖合同不能履行的原因是因为买方无法办理贷款。


具体内容如下:买方购买房屋需要交纳购房定金20000元,但是买方以没带钱为由,出具了购房定金20000欠条,由中介机构代为保管;中介机构收到欠条后,向卖方出具了定金代管收据一份;卖方收到中介机构的定金代管收据后向买方出具定金收到条一份。由于买方无法凑齐购房款,该次房屋买卖合同已经解除。之后中介机构向卖方收回了定金代管收据以及房屋买卖合同,但是没有收回买方的定金收到条。因此买方根本没有履行付款义务是导致房屋买卖合同无法履行的根本原因,根据合同法相关规定该买卖合同已经解除。


2、买方以自己的行为表明了双方签订的所有房屋买卖合同均无法履行、无法达成交易。同时法院审理的涉案房产的租赁合同纠纷生效判决书中就双方房产无法交易的事实已经查明。现双方房屋租赁合同也已经被法院依法解除,双方在买卖、租赁等方面已经没有任何权利义务。


(1)双方在此之前一直签订的是房屋买卖合同,也即双方在房屋买卖问题上是没有达成合意的。2017年1月5日卖方无奈与对方签订了房屋租赁合同。在这个过程中我们可以确定双方通过其实际行为已经表明了房屋买卖合同已经完全不能履行,否则2017年1月5日不会形成新的房屋租赁合同。


(2)根据买方在之前的房屋租赁合同纠纷中已经提交的证据显示卖方已经通知买方限期履行付款义务,如不履行房屋买卖合同将会解除。买方不仅没有履行购买义务,也拒不支付房屋租赁费。


(3)2017年9月6日双方因房屋买卖、租赁发生争执,买方报警。根据派出所对买方的询问笔录得知,房屋买卖无法交易的原因是买方“钱不够,没买成”,之后才签订房屋租赁合同。双方的行为已经表明,房屋买卖合同无法履行是因为买方一方的原因,卖方从2016年9月份开始一直等待买方履行付款义务,买方始终没有履行,视为违约。卖方给买方履行合同义务的合理期限足够长、足够久,但其始终不履行。


3、买方没有按照合同内容履行义务,其拒不履行行为正是合同约定的违约情形,按照双方约定,合同早已解除。


(1)双方在2016年5月12日签订的房屋买卖合同(居间)中第三条约定的付款方式为“签订合同当天,支付定金20000元,余款于房屋过户当天一次性付清”。按照交易习惯买方需向卖方支付全部购房款或首付款,卖方给买方办理过户手续。事实上卖方已经将双方的买卖合同在房管局予以备案,而买方不支付购房款,导致合同无法履行。


第十条其他事项中“如因乙方原因贷款不能通过,合同终止,如乙方贷款通过,乙方需在六月十日前全款付给甲方并进行房产过户,逾期视为乙方违约,甲方有权终止合同”。双方在合同中已经明确约定了违约情形和违约责任,买方没有按照合同约定的内容履行,符合约定的合同终止的情形。


(2)买方提出的房屋买卖合同是因卖方的房产没有土地证而导致合同无法履行的陈述是违背事实的。


买方陈述的房屋因没有土地证而导致无法过户的问题是不存在的。2016年8月31日签订的房屋买卖合同约定了购房款于签订合同当天一次性支付,2016年8月31日卖方已经将双方的买卖合同在房管局进行了备案,只要买方支付购房款,卖方随时可以协助买方办理过户手续。双方签订合同的时间是2016年8月31日,此时还不要求房屋买卖时必须同时具备房产证和土地证,因为这一要求是从2016年9月19日开始,买方在2016年1月30日至2016年9月19日的这个期间内,有充足的时间来履行付款义务,显然买方陈述的内容与事实不符。


在房产交易过程中,因为双方在时间、资金等问题上根据不同情形会达成前后矛盾的买卖合意,买卖合同在不违法的前提下主要讲究的是意思自治,就约定的同一事项而言,新合同是对旧合同的变更。


房屋买卖双方对彼此的违约情形一定会了然于胸,但是要通过证据来体现这些内容时就显得十分吃力。因此,我们建议买卖双方在房产交易过程中如果发生违约情形时一定要将其固定,不管是通过电子设备还是纸质文件。

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