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房产律师咨询,房屋尾款支付时间有争议如何处理

广州房产律师整理 时间:2021-06-30 20:52 点击:57

  房屋尾款支付时间有争议如何处理案例

     原告的诉讼请求:1、判令被告继续履行《房地产买卖及居间合约》(编号:YJ0000346),将东莞市南城区××××××御花苑住宅小区2期2-4区4-1#楼A202房(房屋权属证书编号:粤房地权证莞字第0400007488号)过户给原告,价格为2100000元;2、判令被告支付原告律师费78000元及中介佣金21000元;3、本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。
 
  事实与理由:2020年6月13日,原被告通过第三人东莞市同业房地产经纪有限公司介绍,第三人东莞市××优住房地产经纪有限公司作为第三人东莞市同业房地产经纪有限公司的管理方,四方签订了《房地产买卖及居间合约》,被告作为卖方向原告出售案涉房产,房屋成交价为2100000元。2020年6月13日、2020年6月14日原告向被告支付了两次定金50000元,共100000元。2020年6月15日原告向被告支付了定金100000元。2020年7月7日,原告向被告转账450000元的尾期款用于协助被告完成赎楼、提前还贷及抵押登记涂销手续。2020年7月29日,为配合被告在南沙购买公寓楼,原告又提前向被告支付了尾期款500000元。现案涉房屋已办理完成赎楼、抵押登记涂销手续,完全达到过户的条件,但是被告忽然提出让买方一次性付清尾款后才肯配合过户。由于被告提出的条件已超合同约定,原告已提前支付了1150000元给被告,因此原告拒绝被告的要求,被告因此也拒绝将房屋过户至原告名下。原告认为,房产买卖双方应当诚实信用,案涉合同是双方的真实意思表示,应当依约履行。原告购买案涉房屋的目的是自己家庭所用,原告积极配合被告完成赎楼、提前还贷及抵押登记涂销手续,现被告却拒绝为原告办理房屋过户手续,被告的违约行为已经给原告带来了巨大的损失。原告为了维护自身合法权益,特起诉至法院。
 
  被告辩称,被告在本案中不存在违约行为,更不存在原告所称的拒绝办理房过户行为,房屋未过户的原因是原告导致,原告存在各种违约且不诚信的行为,被告已提起反诉。被告反诉的诉讼请求为:1、解除被告于原告于2020年6月13日签订的《房地产买卖及居间合约》;2、确认原告支付的200000元定金归被告所有而无须退还;3、判令原告承担本案诉讼费用。
 
  双方有争议的证据和事实如下:
 

  一、关于尾款支付时间的问题。

 
  原告主张根据案涉房地产买卖及居间合约第八条的约定,尾款在过户当天在房管所支付给卖方。
 
  被告则主张根据案涉房地产买卖及居间合约的约定,双方协商买方支持配合卖方在南沙购买公寓楼,付款方式灵活处理,故原告应该在过户前将剩余尾款支付给被告。根据被告与第三人张强聊天内容可知从2020年8月开始直到2020年9月19日被告多次提及根据当时谈好的条件,要求买方先付完剩余尾款再走流程过户。
 
  第三人则表示根据合同约定买方是在房管所过户出具过户回执当天支付尾款,并多次向被告解释了;且把被告的该付款要求转告给原告,但原告不同意提前支付尾款,要求按合同约定履行。
 

  二、关于原告拒绝支付尾款的问题。

 
  被告主张其多次预约过户,但原告均拒绝到场办理过户手续,并提供了东莞市××××××××的预约清单予以证明,其中显示2020年8月5日、2020年8月10日分别两次预约了房产交易、其他转移登记业务。
 
  原告则表示,2020年8月5日,原被告及第三人都到了房管现场,但在办理过户交易过程中,因东莞725新政策,整个东莞市房管系统都无法办理二手房过户手续,直到2020年9月3日出具了二手房过户细则后才恢复了二手房过户的办理,且第三人在2020年9月15日向被告发出了催告函,要求被告在收到函件七个工作日内配合办理过户手续,买家将按照合同约定在方管部门过户递件并出具受理回执当天支付尾款1900000元(扣除已付的950000元)。
 
  第三人则表示2020年8月5日因政策原因无法办理过户手续,并当场向原被告进行了解释;被告当时提供了房管所工作人员的联系方式给第三人,让第三人与该工作人员沟通过户事宜,第三人并提供了其与房管所工作人员苏小姐2020年8月5日至2020年9月14日的微信聊天予以证明。至于2020年8月10日是被告自己先行预约的时间,然后通知第三人通知买家,当时第三人就回复被告称细则还没有出来所以无法办理过户,因此第三人并未通知原告当天需要办理过户手续。根据该微信聊天内容显示第三人于2020年9月3日询问能否办理限购编码查询,并于2020年9月14日才拿到了限购编码证明。
 

  三、关于2020年9月29日办理过户手续的问题。

 
  被告表示其在收到了第三人的催告函后与第三人协商,要求张强通知原告一次性支付剩余购房款后,在2020年9月29日上午办理过户手续,但被告在2020年9月29日到办事大厅,原告及第三人并未到达现场。
 
  第三人表示,2020年9月29日是被告单方说的,并没有约好当天办理过户;且被告提出过户的前提是在过户前一次性支付剩余购房款,而且也没有提前打好网签合同,29日当天也是无法办理过户手续的。第三人将被告的过户要求告知了原告,但是原告不同意,并将原告的意见转告了被告。
 
  被告表示第三人并未转告原告不同意其提出的先支付购房款后过户的事宜。
 
  原告则表示其从来都没有同意先支付购房款后办理过户,故原告在2020年9月23日已经向法院提起诉讼。
 
  法院判决结果:
 
  本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为案涉剩余购房款950000元的付款期限问题。
 
  《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定,对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的,应当根据合同的目的予以解释。”双方签订的《房地产买卖及居间合约》虽然备注“经双方协商买方支持配合卖方在南沙购买公寓楼,付款方式灵活处理”,但该条款并未对被告支付剩余尾款950000元房价款的具体履行时间作出明确的约定,结合合同第八条关于尾款买方应在房管部门过户递件并出具受理回执当天支付给卖方的约定,合同的上述两个条款所使用的词句、合同目的、交易习惯及诚实信用原则,该条款应理解为,原告应该配合被告购买南沙公寓楼,付款方式灵活,最后尾款应在房管部门过户递件并出具回执的同时支付。故被告从2020年8月开始一直要求原告先支付剩余全部尾款才办理过户手续,理由并不成立。
 
  关于双方签订的房屋买卖合同是否可以解除的问题,分期付款买卖合同的解除条款,是指在买受人违约时,出卖人可以解除分期付款买卖合同,而取回标的物的条款。《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定:“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”在因买受人未支付到期价款达到法律规定数额时,出卖人可以解除合同,合同因被解除,则买受人因合同而取得的标的物应当返还给出卖人,即产生恢复原状的效果。出卖人也应当将已经收取的价款返还给买受人。本案中,该房屋约定的总价款为2100000元,原告已经支付了购房款1150000元,已经超过了该房款总价款的五分之一,且原告已经在2020年9月23日向法院提起诉讼主张继续履行,并不存在被告所主张原告不配合办理过户手续、拒绝支付剩余购房款的情形,故对于被告主张解除案涉房地产买卖及居间合约,没收定金,没有事实和法律依据,本院不予支持。
 
  原告作为守约方,要求继续履行案涉《房地产买卖及居间合约》,符合合同第五条第(一)款的约定,本院予以支持。
 
  判决如下:
 
  一、原告吴某于本判决发生法律效力之日起十日内向被告单某支付购房款余款950000元及家私家电18000元;
 
  二、被告单某在收到上述款项当天协助原告吴某办理位于东莞市南城区××××××御花苑住宅小区二期2-4区4-1#楼A202房(粤房地权证莞字第0400007488号)的过户手续,过户登记至原告吴某名下;
 
  三、被告单某在完成协助原告吴某将案涉房屋过户至原告吴某名下后三日内将东莞市南城区××××××御花苑住宅小区二期2-4区4-1#楼A202房交付给原告吴某;
 
  四、其他未尽事宜,按照原告吴某和被告单某及第三人东莞市××优住房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖及居间合约》约定以诚信原则履行;
 
  五、驳回原告吴某的其他诉讼请求;
 
  六、驳回被告单某的诉讼请求。

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