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房产买卖过程中卖家反价如何处理

广州房产律师整理 时间:2021-09-17 15:24 点击:50

       最近几个月,由于房价反弹,卖家返价(临时涨价)的现象骤然增多,更有甚者,意向书签订后竟然三次毁约。根据某中介表述,他们接触到的返价套数大约占总量的20%。那么,碰到这种情况应该如何处理呢?
律师解答:
  事实上,返价对于买卖双方而言都存在着相应的风险。具体而言,要区分不同的情况:

  一是只订立了认购书、订购书或预订书等意向性合同的,一方违约应依照《最高人民法院商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定处理。而这里又要分两种情况:

  1.出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理即违约人(出卖人)返价的应双倍返还定金。
  2.因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

  二是已订立了正式房屋买卖合同的,房屋买方可以要求卖方继续履行合同,或要求卖方承担违约责任。根据《物权法》的规定,只要房屋产权没有过户,买方就可以采取法律手段要求获得房屋的产权。

  此处需要说明的是:认购书、订购书或预订书等意向性合同也可能就是法律上的房屋买卖合同。根据《最高人民法院商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
  商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
  (一)当事人名称或者姓名和住所;
  (二)商品房基本状况;
  (三)商品房的销售方式;
  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
  (五)交付使用条件及日期;
  (六)装饰、设备标准承诺;
  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
  (八)公共配套建筑的产权归属;
  (九)面积差异的处理方式;
  (十)办理产权登记有关事宜;
  (十一)解决争议的方法;
       (十二)违约责任;
  (十三)双方约定的其他事项。

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